Comum nas locações residenciais e comerciais, a estipulação em contratos de locação, a multa rescisória ou compensatória, é aquela aplicada quando o locatário opta por romper o vínculo locatício de forma antecipada.
Ou seja, tendo locador e locatário, firmado pacto locatício por prazo determinado, o inquilino, por necessidade ou motivos pessoais, opta por desocupar aquele imóvel, mesmo sem ter cumprido o prazo integral do contrato.
A quebra do pacto pelo inquilino, de forma antecipada, gera diversos prejuízos ao proprietário, que vai deixar de contar com a receita prevista no contrato firmado, terá que assumir custos com o pagamento de impostos e contas de consumo do imóvel, terá que contratar serviços imobiliários para buscar um novo inquilino, dentre outros que podem lhe impactar de forma inesperada.
Em razão deste fato, é comum os contratos de locação previrem multa rescisória no valor correspondente à 3 (três) aluguéis vigentes, quando da ruptura contratual. Esta multa está prevista no artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
Lá estabelece-se que, salvo nas locações atípicas (as quais dedicaremos artigo próprio em breve), a multa rescisória deve ser sempre calculada de forma proporcional.
Note-se que a lei não limita o valor da multa, a qual pode ser livremente pactuada entre as partes, não devendo obrigatoriamente corresponder a 3 (três) vezes o valor do aluguel. Mas esta deve ser sempre calculada de forma proporcional ao tempo de contrato não cumprido pelo locatário.
Para que a questão da proporcionalidade fique mais clara, imaginemos uma locação de 36 (trinta e seis) meses de duração, com um valor de aluguel vigente de R$3.000,00/mês, cujo contrato previa multa por rescisão antecipada no valor correspondente a 3 (três) aluguéis. Agora suponhamos que este inquilino deixou o imóvel após 24 (vinte e quatro) meses de uso do imóvel.
Portanto temos a seguinte situação:
- Prazo do contrato: 36 meses
- Prazo descumprido pelo inquilino: 12 meses (36 meses – 24 meses)
- Valor da multa: R$9.000,00 (R$3.000,00 x 3)
Para obtermos o valor proporcional da multa, devemos dividir o valor da multa prevista no contrato, pelo prazo do contrato, multiplicado pelo numero de meses que restariam a cumprir no contrato firmado. Procedendo dessa forma, um inquilino que rescindiu um contrato de locação faltando 12 (doze) meses para o término do contrato deverá arcar com a seguinte multa:
- R$9.000,00 / 36 = R$250,00
- R$250 x 12 = R$3.000,00.
- Multa proporcional = R$3.000,00 (três mil reais)
Esclarecida a forma de calculo da multa proporcional, é de longa data a discussão no judiciário acerca da possibilidade de aplicação de referida multa por ocasião da decretação do despejo do inquilino em ação judicial.
A tese defendida pelos inquilinos, seria que a rescisão não estaria se dando por manifestação de vontade dele, mas sim por determinação do judiciário, e que por esta razão, a “quebra” do contrato não estaria decorrente de sua vontade, mas sim por conta do coertio estatal.
No entanto, em recente julgamento de recurso especial (Resp 1906869) a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, definiu que, em contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida mesmo que a devolução do imóvel decorra da decisão judicial que decreta o despejo, sendo o fiador solidariamente responsável pelo pagamento da multa.
Com esse entendimento, o colegiado confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual as garantias da locação, inclusive a fiança, se estendem até a efetiva devolução do imóvel ao locador.
A controvérsia julgada teve origem em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada pelo dono de um imóvel contra a empresa locatária e o seu fiador.
O TJSP confirmou a sentença que determinou a resolução do contrato, decretou o despejo e condenou solidariamente a locatária e o fiador ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos, até a efetiva desocupação do imóvel, além de multa contratual.
No recurso especial, o fiador sustentou que nem ele nem a locatária deveriam responder pela multa rescisória decorrente da devolução antecipada do imóvel, pois isso ocorreu em virtude da ação de despejo movida pelo locador.
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que o artigo 4º, caput, da Lei 8.245/1991 estabelece a possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal compensatória para o caso de descumprimento das obrigações contratuais.
O ministro acrescentou que, antes do término do prazo contratual, o locatário poderá devolver o imóvel mediante o pagamento de multa, com o abatimento proporcional ao período de contrato cumprido, como prevê o artigo 413 do Código Civil. Segundo o magistrado, igual sanção pode ser aplicada ao locador, observadas as mesmas circunstâncias e as demais condições contratuais.
De acordo com o relator, quando é deferido o pedido de despejo, o locatário é obrigado a devolver o imóvel após receber o mandado judicial, nos termos do artigo 63, caput, da Lei 8.245/1991, sendo que a multa compensatória também é devida em caso de devolução do imóvel locado determinada em ordem judicial de despejo.
“Em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora”, declarou o relator.
Cueva acrescentou que, na hipótese julgada, como não houve extinção ou exoneração da garantia prestada, a responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória também incide sobre o fiador.
“Dessa forma, se o locatário responde pela cláusula penal compensatória em razão da ordem judicial de despejo e não houve extinção da garantia prestada no contrato de locação, cabe igualmente ao fiador a responsabilidade pelo pagamento da referida multa”, concluiu o ministro. (Fonte: STJ)
André Morato (OAB/SP 297.928).