Situação corriqueiras nas relações locatícias, sejam elas residenciais ou comerciais, mas que trazem potencial risco de danos ao patrimônio de seu dono, e que por muitas vezes são deixadas de lado pelo locador do imóvel.
A ligação de água e luz do imóvel é de suma importância para utilização do imóvel pelo inquilino. Ocorre que por muitas vezes, o proprietário entrega seu imóvel ao inquilino, com as ligações de água e luz ativas perante as concessionárias prestadoras de serviço (Sabesp, Enel, EDP, etc…).
A princípio, isso pode não ser um problema, pois o inquilino, como locatário que é, salvo disposição em contrário no instrumento de locação fica obrigado a pagar todas as contas de consumo relacionadas à locação.
No entanto, o problema surge quando o inquilino passa por problemas financeiros e não efetua o pagamento de referidas contas de consumo, seja ela de água, luz ou gás.
Ao contrário do que muitos acreditam, as contas de água, energia elétrica e gás, não estão vinculadas ao imóvel, mas sim àquele que utiliza os seus serviços. Portanto, apesar dos serviços serem fornecidos em um imóvel específico, de propriedade do locador, estes não se vinculam à propriedade, mas sim ao tomador do seu serviço, que no caso da locação deve ser sempre o inquilino.
Caso o inquilino não transfira a titularidade das contas de consumo para o seu nome, este estará pagando as contas em nome do proprietário, e na hipótese de inadimplência de referidas contas, referidos débitos serão atribuídos pelos prestadores de serviço, àquele titular da conta, nos caso o proprietário do imóvel.
Nesta hipótese, o proprietário do imóvel ficará sujeito a ter seu nome negativado perante os órgãos de crédito (SPC, Serasa, etc..), além de estar sujeito à execução fiscal por referidos órgãos administrativos, podendo a final, ter bens ou contas bloqueadas caso não efetue a quitação da dívida que contraiu. Ademais, o proprietário ficará impedido de solicitar novas ligações de referidos serviços em outros imóveis, pois junto à companhia prestadora de serviços haverão débitos em seu nome.
Portanto, um ponto primordial ao observar-se logo no início da locação é se a titularidade das contas de consumo foram alteradas para o nome do locatário.
Estando referidos serviços em nome do locatário, o proprietário do imóvel deixa de absorver um risco que não lhe pertence. Ou seja, se o locatário deixar de pagar as contas de consumo, seja ela de água, luz ou gás, o único que deverá ser penalizado por esse ônus será o próprio inquilino, mesmo que deixe o imóvel com contas em aberto.
Lembra que falamos que as contas de consumo não se vinculam ao imóvel, mas sim ao titular, tomador dos serviços? Pois bem, findada ou rescindida a locação por qualquer hipótese, e havendo contas de consumo vencidas e não pagas pelo locatário, bastará o locador, na posse de seus documentos pessoais e documentos de propriedade do imóvel, dirigir-se à companhia prestadora de serviços, e solicitar a alteração de titularidade ou religação do fornecimento em seu nome, exigindo a isenção de débitos referente ao período de locação.
Muitas companhias, de forma ilegal, exigem a quitação do débito para alteração de titularidade, como se aquele passivo “deixado” pelo inquilino fosse vinculado ao imóvel. Nesta hipótese, restará ao proprietário, socorrer-se do judiciário, que de forma pacífica já estabeleceu que as contas de consumo possuem natureza pessoal e não se vinculam à propriedade. Vejamos recentes ações judiciais julgadas neste exato sentido:
DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ENERGIA ELÉTRICA - Contrato de locação - Débito relativo a período em que o imóvel estava alugado para outra pessoa - Responsabilidade do locatário anterior – Cogência do art. 128, § 1º, da Resolução Aneel nº. 414/2010 - A distribuidora não pode condicionar o fornecimento de energia ao pagamento de débito pendente em nome de terceiros – Ademais, obrigação de caráter pessoal e não de obrigação "propter rem" - O vínculo que se estabelece é entre a empresa responsável pelo fornecimento de energia elétrica e o usuário, o qual se beneficia dos serviços - Danos morais configurados, ante a suspensão do fornecimento de energia – Impossibilidade de redução do quantum indenizatório, fixado em R$ 7.212,00, equivalente a 10 vezes o valor objeto de cobrança indevida – Sentença mantida – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1012364-42.2021.8.26.0554; Relator (a): Mario de Oliveira; Órgão Julgador: 38ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/06/2022; Data de Registro: 06/06/2022)
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - FORNECIMENTO DE ÁGUA E ESGOTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Obrigação de pagamento das tarifas que não têm natureza "propter rem", por se tratar de obrigação pessoal do consumidor ( possuidor ), fundada no efetivo consumo de água uma vez comprovado que o imóvel estava entregue à locação. As tarifas de consumo não podem ser cobradas do atual adquirente do imóvel em questão. Declaração de inexigibilidade de débito e restituição do valor pago pelo proprietário procedentes. Procedência. Sentença mantida. Recurso de apelação da requerida não provido, majorada a verba honorária sucumbencial com base no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil. (TJSP; Apelação Cível 1000176-05.2022.8.26.0094; Relator (a): Marcondes D'Angelo; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Brodowski - Vara Única; Data do Julgamento: 31/05/2022; Data de Registro: 31/05/2022)
As informações e documentos necessários para transferência de titularidade das contas de consumo podem ser encontradas no próprio sitio eletrônico do fornecedor de serviços ou ainda através de suas respectivas centrais de atendimento.
Portanto, não deixe de exigir que o seu inquilino efetue a transferência de titularidade das contas logo no início da locação
André Morato – OAB/SP 297.928
SP Imóveis Industriais – www.galpoes.net