Quais são as possibilidades para garantir uma locação?
São diversas as possibilidade a serem contratadas para garantir um contrato de locação de imóvel, sendo que muitas pessoas desconhecem suas especificidades, desvantagens, riscos e características.
As garantias contratuais são tratadas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e vamos falar aqui das mais habitualmente utilizadas.
FIADOR
Através da fiança, uma terceira pessoa, seja ela empresa ou pessoa física, irá garantir, com todo o seu patrimônio, as obrigações assumidas pelo inquilino no contrato de locação.
Nesta modalidade de garantia, aquele que está garantindo o contrato responderá pelo pagamento de pendências oriundas do contrato descumpridas pelo inquilino.
Para contratação de referida garantia, o fiador deverá expressamente figurar nesta qualidade no instrumento locatício. Caso este seja pessoa física e casado, seu conjugê também deverá figurar no contrato de locação.
Dentre as desvantagens desta modalidade, está a possibilidade de o fiador também se tornar insolvente no curso da locação, fazendo com que o proprietário fique sem cobertura da garantia durante a locação.
Importante atentar-se que deve constar expressamente cláusula de renúncia ao benefício de ordem, para que em eventual execução em face do inquilino, seu fiador possa também ser executado.
CARTA DE FIANÇA BANCÁRIA
Trata-se de modalidade de garantia similar à fiança. No entanto, quem estará garantindo a locação será um instituição de crédito. A carta de fiança deverá ter seu valor pré-determinado e seu prazo deverá corresponder ao período do contrato. Será este valor que responderá por eventuais inadimplências do inquilino.
O custo para contratação de referida carta varia de acordo com a instituição de crédito e com o perfil do inquilino.
É uma garantia com diversas vantagens, devendo-se atentar quando da contratação para idoneidade da instituição e o valor do crédito concedido.
SEGURO-FIANÇA
Modalidade muito utilizada para garantia de contratos de locação. Neste caso, quem garantirá sua locação será uma seguradora. Havendo descumprimento do contrato, a seguradora deverá ser acionada, para que esta passe a efetuar o pagamento das despesas inadimplidas, até a efetiva devolução do imóvel.
Há diversas seguradoras que prestam este tipo de garantia, mas deve-se estar atento a idoneidade e reconhecimento desta no mercado. Outro ponto de atenção, são as coberturas contratadas, que podem variar desde cobertura básica, envolvendo indenização de aluguéis e multas, até coberturas mais completas, que contemplas o pagamento de IPTU, condomínio, danos ao imóvel, pintura externa e interna.
O proprietário também deve se atentar para o limite de indenização concedida, verificando se esta é suficiente para cobertura das despesas diante de eventual sinistro.
Referida garantia tem a desvantagem de ter um preço relativamente alto para o inquilino, cujo pagamento será recorrente durante todo curso contratual.
DEPÓSITO CAUÇÃO
Consiste em garantia pela qual o próprio inquilino ou terceiro, entregará ao proprietário valor correspondente a no máximo três aluguéis. Referido valor deve ser entregue ou depositado no ato de assinatura do contrato e deverá ser restituído ao final da locação, devidamente corrigido pela Poupança.
Havendo eventuais débitos na locação, o proprietário poderá deduzir do valor depositado em garantia aqueles que forem necessários para seu adimplemento.
Como vantagem, observado tratar-se de uma garantia extremamente liquida, pois o dinheiro já está em mãos do próprio proprietário do imóvel. Havendo inadimplência, basta utilizá-la para sanar a pendência.
Como desvantagens, há a limitação estabelecida pela legislação do inquilinato, razão pela qual não pode ser exigido do inquilino, valor superior a três aluguéis. Com isso, o depósito por muitas vezes se mostra garantia insuficiente para cobrir débitos oriundos da locação.
TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO
Os títulos de capitalização são fornecidos são fornecidos por instituições próprias e se assemelham a garantia por depósito caução, mas com vantagens. Isto porque, a empresa de capitalização irá emitir um título em nome do inquilino, porém caucionado ao proprietário. Nesta modalidade de garantia, não há limitação do valor do título, que pode ser contratado por valor a ser convencionado entre as partes.
Sempre indicamos que a capitalização seja realizada no valor de aproximadamente doze aluguéis, o que é suficiente para eventual cobertura de inadimplência contratual.
A renovação do título é automática, durante todo o curso contratual. Havendo sinistro, basta que o proprietário acione a empresa, que depositará o valor correspondente em sua conta bancária. Quando a locação se encerrar, com autorização do proprietário, o inquilino poderá resgatar o seu título, com o acréscimo de uma taxa de correção a ser pactuada com a empresa fornecedora da garantia.
Como desvantagem para o inquilino, esta garantia exige um volume considerável de capital a ser imobilizado para sua contratação, pois o valor total do título deverá ser pago à garantidora. No entanto, hoje em dia é possível inclusive realizar este pagamento de forma parcelada, através de cartão de crédito, desde que o contratante tenha limite de crédito.
CAUÇÃO EM IMÓVEIS
Esta modalidade de garantia é muito utilizada, porém confundida com a modalidade de fiança. Pela caução, o bem imóvel ofertado é que se prestará a garantir o contrato. Ao contrário da fiança, onde todo o patrimônio do fiador garantirá a locação, nesta hipótese tão somente o imóvel caucionado é que fará esse papel.
Para tanto, os proprietários deste imóvel deverão figurar no contrato de locação como caucionantes. Referida caução deverá ser averbada perante a matrícula do imóvel objeto de garantia, para que produza efeitos perante terceiros.
Trata-se de uma boa modalidade de garantia, devendo ser avaliado o valor de mercado do imóvel e a facilidade para sua execução. Como desvantagens, sob nosso ponto de vista, além de se tratar de uma garantia ilíquida, sempre dependerá de procedimento judicial para sua efetivação, pois o bem deverá ser penhorado e alienado em praça pública, para que o valor oriundo da arrematação possa ser levantado pelo proprietário.
Existem outras modalidades de garantia utilizadas no mercado imobiliário, mas aqui listamos aquelas comumente utilizadas e que trazem maior conforto na locação, desde que analisadas de forma cuidadosa, conforme as necessidades de cada locação.
Conte com a assessoria jurídica da SP Imóveis para ter respaldo técnico na análise de garantias contratuais, fazendo sua locação com mais conforto e tranquilidade.
André Morato – CRECI 103.465-F